양평 땅에 걸리는 규제, 수변구역과 특별대책지역부터 봅니다

양평 땅에는 규제가 최대 네 겹입니다

땅을 보러 오신 분들이 가장 많이 하시는 질문이 "여기 규제 있어요?"입니다. 그런데 양평에서는 "어떤 규제가 몇 개나 걸려 있느냐"가 정확한 질문입니다. 서로 다른 법이고 각각 따로 확인해야 합니다.

한 줄로 정리하면 이렇습니다. 수변구역이면 "무엇을 지을 수 있느냐"가 막히고, 특별대책지역이면 "얼마나 크게 지을 수 있느냐"가 막힙니다. 두 곳 다 걸리면 둘 다 적용됩니다.

수변구역 — 어디이고, 무엇이 막힙니까

어디입니까

환경부 고시 제99-153호(1999년 9월 30일)로 지정됐습니다. 남·북한강 하천 경계에서 1km 이내이고, 양평군에서는 1읍 6면 30개 리, 면적 32.9㎢(군 면적의 약 3.7%)입니다.

출처: 양평군청 「한강수계법 안내」의 수변구역 현황표 · 확인일 2026년 9월 3일. 양평읍 도곡리와 양서면 도곡리는 이름만 같은 서로 다른 리입니다.

한 가지 밝혀 둡니다. 군청 안내문은 "1읍 6면 30개 리"라고 적고 있는데, 같은 페이지의 현황표에 실제로 올라 있는 리는 29개입니다(면적 합계는 32.967㎢로 표기된 32.9㎢와 맞습니다). 표에서 리 하나가 빠졌거나 집계 숫자가 갱신되지 않은 것으로 보입니다. 어느 쪽인지 확인되기 전까지는 표에 실제로 적힌 29개만 옮겨 적었습니다. 군청에 확인해 바로잡겠습니다.

🔴 여기서 가장 흔한 오해를 먼저 풀겠습니다. 위 목록은 "이 리 전체가 수변구역"이라는 뜻이 아닙니다. 수변구역은 하천에서 1km라는 선으로 그어집니다. 같은 리 안에서도 필지마다 다릅니다. 반드시 필지 단위로 확인하셔야 합니다(§7).

무엇이 막힙니까 — 법 조문 그대로

한강수계법 제5조 제1항입니다. "누구든지 수변구역에서는 다음 각 호의 시설을 새로 설치(용도변경을 포함한다) 하여서는 아니 된다."

• 폐수배출시설 / 가축분뇨 배출시설(축사)
• 식품접객업(식당·카페) / 숙박업·목욕장업(펜션·모텔·목욕탕) / 관광숙박업(호텔)
• 다가구주택 및 공동주택(아파트·연립·다세대)
• 종교시설
• 일정 입소정원 이상의 양로시설·노인요양시설, 노인복지주택
• 청소년수련시설
• 공장 (특정수질유해물질을 쓰지 않는 소규모 제조업은 예외)

여기서 두 가지를 짚겠습니다. 이 글에서 가장 중요한 대목입니다.

첫째, 1세대가 사는 단독주택은 이 목록에 없습니다. 금지되는 것은 다가구주택과 공동주택입니다. 수변구역이라도 살 집을 짓는 것 자체는 이 조문으로 막히지 않습니다. "수변구역이면 집도 못 짓는다"는 말은 정확하지 않습니다.

둘째, "용도변경을 포함한다"가 붙어 있습니다. 이걸 놓치는 분이 많습니다. 이미 있는 집을 카페나 펜션으로 바꾸는 것도 금지입니다. 양평에서 "전원주택 사서 나중에 카페나 하지"라는 계획이 여기서 막힙니다. 건물이 이미 서 있어도 안 됩니다. 어기면 5년 이하의 징역 또는 5천만 원 이하의 벌금입니다(한강수계법 제30조 제1항 — 확인일 2026년 9월 7일).

"오수를 깨끗이 처리하면 되지 않나요" — 양평에서는 안 됩니다

법에는 예외가 있습니다. 오수를 BOD·SS 각각 10mg/L 이하로 처리하면 식당·펜션 등의 설치허가를 받을 수 있다는 조항(제5조 제2항 제3호)입니다. 그런데 그 단서가 "수변구역 중 제4조제1항제2호의 지역에만"입니다.

제4조제1항제2호는 특별대책지역 밖의 지역을 말합니다. 그런데 양평의 수변구역은 전부 특별대책지역 Ⅰ권역 안에 있습니다(양평읍·강상·강하·양서·옥천·서종·개군이 모두 Ⅰ권역입니다). 즉 제1호 지역입니다.

결론: 양평 수변구역에서는 오수를 아무리 깨끗하게 처리하겠다고 해도 식당·펜션 허가가 나지 않습니다.

이 결론은 조문을 이어 붙여 나온 해석입니다. 개별 필지의 실제 적용은 한강유역환경청 상수원관리과 (031-790-2477)에 확인하십시오. 저는 법률가가 아니고, 이 글은 안내이지 유권해석이 아닙니다.

"강에서 1km면 무조건 수변구역"도 틀린 말입니다

법 제4조 제2항이 수변구역에서 반드시 제외되는 지역을 정해 두었습니다.

• 상수원보호구역
• 개발제한구역
• 군사기지 및 군사시설 보호구역
• 하수처리구역 (공공하수도가 들어와 있는 곳)
• 도시지역과 주거형 지구단위계획구역
• 법 시행 당시 자연마을이 형성되어 있던 지역으로 현지 실태조사에서 제외된 곳

그러니까 강에서 500m라도 마을 안이거나 하수처리구역이면 수변구역이 아닙니다. 반대로 강에서 좀 떨어져 보여도 걸릴 수 있습니다. 눈으로 거리를 재서 판단하지 마시고 확인원을 떼십시오.

특별대책지역 — 양평의 3분의 2입니다

「팔당·대청호 상수원 수질보전특별대책지역」입니다. 1990년 7월 19일에 처음 지정됐고, 현행 고시는 기후에너지환경부고시 제2026-212호(2026년 8월 27일 일부개정, 9월 1일 시행)입니다.

양평군은 1읍 10면 209리, 591.71㎢가 들어갑니다. 군 면적의 67.4%입니다.

🔴 양동면은 고시 별표에 아예 등장하지 않습니다. 양평에서 특별대책지역이 아닌 유일한 면입니다. 🔴 청운·단월·지평은 일부 리만 Ⅱ권역입니다. 면 전체가 아닙니다.

Ⅰ권역에서 막히는 것

고시 제5조 제1항입니다.

「건축연면적 400㎡ 이상의 숙박업·식품접객업 또는 건축연면적 800㎡ 이상의 오수배출시설은」 「Ⅰ권역에의 입지를 허용하지 아니한다.」

수변구역처럼 업종 자체를 막는 것이 아니라 규모로 막습니다. 발생 오수를 공공하수처리시설로 전량 보내는 건물은 예외입니다.

그 밖에 Ⅰ권역에서 안 되는 것들이 고시에 더 있습니다 — 허가 대상 축사, 천연잔디 골프연습장, 낚시터업을 포함한 내수면어업 신규, 공설·법인 사설묘지, 폐기물처리업(전역), 1일 폐수 200㎥ 이상 배출시설(전역).

알아 두면 좋은 구조 — 총량제로 규제가 풀립니다. 단, 수변구역은 빼고.

고시 제5조 제6항에 이런 장치가 있습니다. 수질오염총량관리 시행계획을 수립·시행하는 시·군은 Ⅰ권역의 위 면적 제한을 적용받지 않습니다. 오염부하량을 관리하는 대가로 규제를 푸는 거래 구조입니다.

그런데 그 조문이 "수변구역은 제외"라고 못박고 있습니다.

양평군이 총량관리를 시행하면 Ⅰ권역의 면적 제한은 풀립니다. 그러나 수변구역은 그 예외에서 빠져 있습니다. 즉 수변구역이면 총량제로도 안 풀립니다. 규제 강도는 수변구역이 특별대책지역보다 셉니다.

그리고 되돌리기 조항도 있습니다. 할당된 오염부하량을 초과하거나 시행계획을 제대로 안 하면 입지 제한이 다시 살아납니다.

외지에서 오신 분에게 직접 걸리는 조항이 있습니다

이건 잘 알려져 있지 않은데, 알고 계셔야 합니다. 특별대책지역 고시 [별표 3]입니다. 이 별표가 걸리는 곳은 Ⅰ권역 중 하수처리구역 밖이고, 필지를 나누어(합병 포함) 오수가 나오는 건물을 짓는 경우입니다.

1997년 10월 1일 이후에 분할된 땅이고 생산관리지역·보전관리지역이면, 지을 수 있는 것은 주거 목적 단독주택(1세대당 1개 동) 또는 지역주민 공공복리시설뿐입니다. 그리고 고시가 정한 건폐율·용적률이 사람에 따라 다릅니다.

출처: 기후에너지환경부고시 제2026-212호 [별표 3] 제2호다목 · 확인일 2026년 9월 13일(국가법령정보센터 원문).

🔴 그런데 이 숫자가 그대로 지을 수 있는 크기는 아닙니다. 국토계획법은 생산관리·보전관리지역의 건폐율을 20% 이하, 용적률을 80% 이하로 묶고 있고(국토계획법 제77조·제78조, 시행령 제84조·제85조), 양평군 조례도 같은 숫자를 정해 두었습니다(「양평군 도시계획 조례」 제52조·제57조, 2024. 12. 26. 시행 · 확인일 2026년 9월 13일). 두 기준을 모두 지켜야 하므로 실제 한도는 더 낮은 쪽입니다.

그래서 100평 땅이면 오래 산 주민이든 새로 온 사람이든 1층 바닥은 20평까지입니다. 차이는 모든 층을 합친 넓이에서 납니다 — 오래 산 주민은 80평, 새로 온 사람은 60평까지입니다. 두 기준 가운데 낮은 쪽이 한도가 된다는 것은 조문을 나란히 놓고 읽은 해석입니다. 개별 필지는 양평군청에 확인하십시오.

1990년 7월 19일(지정일) 이후 1997년 9월 30일 이전에 분할된 땅에도 조건이 붙습니다 — 건축허가 신청일 6개월 이전부터 세대원이 특별대책지역 Ⅰ권역에 주민등록을 두고 실제로 살아야 합니다. (상속으로 분할등기된 경우는 거주지 제한을 적용하지 않습니다.)

또 연접하거나 반경 50m 안에 있는 땅을 같은 사람이(또는 배우자·직계존비속이) 가지고 있으면 건축연면적을 합산해서 규제 규모를 따집니다. 필지를 쪼개서 규제를 피하는 것을 막는 조항입니다.

땅을 보실 때 "언제 분할된 땅인지"와 "용도지역이 무엇인지"를 함께 확인하셔야 하는 이유가 여기 있습니다.

집을 지으면 — 오수처리 기준이 두 배로 셉니다

「하수도법 시행규칙」 [별표 3]입니다. 1일 50㎥ 미만 오수처리시설 기준입니다.

딱 두 배입니다. 그만큼 시설 사양이 올라가고 비용도 올라갑니다. 11인용 이상 정화조는 수변구역과 특별대책지역 같은 "특정지역"에서 BOD 제거율 65% 이상(방류수 BOD 100mg/L 이하), 그 밖의 지역은 50% 이상입니다. 양동면을 뺀 양평 대부분이 65% 쪽입니다.

양평군 안내에 따르면 특별대책지역·수변구역 안에서 수세식 변기를 설치하는 건물은 오수처리시설이 필수입니다. 설계·시공은 등록업체만 할 수 있습니다(자가시공 불가).

준공 뒤의 수질검사는 집주인이 받으러 다니는 것이 아니라 군이 와서 합니다. 「하수도법 시행규칙」 제32조제1항은 "시장·군수는 준공 적합 통지를 한 오수처리시설에 대해 적합 통지일부터 110일이 지난 날부터 30일 이내에 방류수를 채취해 수질기준 준수 여부를 확인해야 한다"고 정합니다 — 흔히 말하는 "110~140일"이 여기서 나옵니다.

다만 같은 조항에 단서가 있습니다. 등록된 제조제품이면서 하루 처리용량 3㎥ 이하인 오수처리시설은 이 확인 대상에서 빠집니다. 단독주택 한 채에 놓는 시설은 여기에 해당하는 경우가 많으니, 내 시설이 어느 쪽인지 시공업체나 군 환경사업소에 한 번 물어보시는 편이 정확합니다.

운영 기록을 3년간 보존하는 의무를 들으셨다면, 그것은 기술관리인을 두는 규모의 시설에 대한 규정입니다(같은 규칙 제68조제1항제2호). 일반 주택에는 적용되지 않습니다.

문의는 양평군 환경사업소 하수행정팀 031-770-3658입니다.

정화조 청소 주기와 비용은 별도 글에서 다뤘습니다 — 「양평 정화조, 1년에 한 번은 법입니다」

내 땅이 걸리는지 확인하는 법 — 무료로 3분이면 됩니다

1단계 — 토지이음에서 열람 (무료·즉시)

수변구역과 특별대책지역은 「토지이용규제 기본법」 별표에 등재된 "지역·지구등"이라 토지이용계획확인원에 반드시 표시됩니다. 감춰지지 않습니다.

• www.eum.go.kr 접속 → [토지이용계획]
• 지번 입력 (예: 경기도 양평군 강상면 병산리 ○○○)
• 「지역·지구등 지정여부」에서 이 단어들을 찾습니다: 수변구역 / 특별대책지역 / 상수원보호구역 / 배출시설설치제한지역 / 자연보전권역 / 가축사육제한구역
• [행위제한] 탭을 눌러 근거 조문까지 봅니다. 인쇄하실 때는 "전체 인쇄(행위제한 포함)"를 고르셔야 제한 내용이 함께 나옵니다.
• 확인도면에서 필지의 어느 부분까지 구역선이 걸리는지 봅니다. 일부만 걸리는 경우가 있습니다.

2단계 — 제출용이면 정부24에서 발급

토지이음 열람은 무료지만 비공식입니다. 인허가 제출용 토지이용계획확인서는 정부24(www.gov.kr)나 시군구 민원실에서 발급합니다. 수수료는 지자체 조례에 따라 다릅니다 — 확인해서 적겠습니다.

3단계 — 전화로 확인 (이 단계를 건너뛰면 안 됩니다)

확인원은 "걸린다/안 걸린다"까지만 알려줍니다. "그래서 내가 지으려는 것이 되느냐"는 답해주지 않습니다.

환경 규제를 통과해도 건축법·국토계획법에서 막힐 수 있습니다. 네 번째 줄이 그래서 있습니다.

규제를 받으면 지원도 받습니까 — 조건이 있습니다

받습니다. 다만 아무나 받는 것이 아닙니다.

「한강수계법」 시행령 제13조가 지원 대상 주민을 이렇게 정하고 있습니다. "구역으로 지정되기 전부터 그 시·군에 주민등록을 두고 실제로 살면서, 그 구역에 토지를 계속 소유해 온 사람." 상속이나 전부 증여로 물려받은 배우자·직계존비속은 승계됩니다.

즉 지금 양평에 땅을 사서 들어오시는 분은 주민지원사업의 직접 대상이 아닙니다. 규제는 새로 오는 사람에게도 똑같이 걸리는데 지원은 따라오지 않습니다. 이걸 모르고 계산하시면 어긋납니다.

참고로 수변구역·상수원보호구역 주민은 직접지원과 간접지원을 모두, 특별대책지역만 해당하는 주민은 간접지원만 받습니다. 규제가 센 만큼 지원 등급도 높은 구조입니다.

금액은 얼마나 됩니까

양평군의 2024년도 주민지원사업계획 세부내역에 따르면, 직접지원은 가구당 한도 1,000만 원이고 양평군은 지침에 따라 그 50%인 가구당 500만 원을 지원합니다. 전용카드로 지급되고, 1회에 한해 상속됩니다.

대상자는 양동면을 뺀 11개 읍·면에 있습니다(2024년 예산안 기준 양서면 299명, 양평읍 214명, 강상면 191명, 개군면 129명, 서종면 76명, 강하면 58명, 옥천면 46명 등). 양동면에 대상자가 없는 것은 그 면이 특별대책지역이 아니기 때문입니다 — 규제를 안 받으니 보상도 없는 구조입니다.

위 금액은 2024년도 계획 세부내역 기준입니다. 올해 금액과 신청기간은 확인하지 못했습니다. 해마다 나오는 공고가 정본이니 기후환경과 총량관리팀(031-770-2452)에 확인하십시오.

그리고 하나 분명히 해 둡니다. 개인이 신청해서 오수처리시설 설치비를 보조받는 제도가 실제로 있는지는 확인하지 못했습니다. 확인된 것은 "마을단위 오수처리시설 관리" 예산(2024년 1억 7,300만 원, 운영관리 12개소·시설개선 7개소)까지입니다. 인터넷에는 "정화비용 지원사업"이라는 이름이 돌아다니는데 그 공고문 자체를 찾지 못했습니다. 지원율·한도를 확인 없이 적지 않겠습니다. 환경사업소 031-770-3651~5에 확인해 채우겠습니다.